抛售酒店资产背后,绿地力争年内实现两条线“转绿”达标

来源: 21商评网

奢华酒店、高端商场、5A写字楼……这些曾经是绿地的“门面”。

长期以来,商办产品在绿地的投资额和销售额中都占有不小的比例。不过,商办产品回报周期长,资金沉淀量大,在三道红线时代,却成为公司流动性难以承受之重。

未来,是收缩战线还是继续深化多元化布局,成为摆在绿地面前的选择题。

盘活酒店资产

在5月底的绿地股东大会上,张玉良透露,旗下酒旅REIT即将在新加坡上市。

张玉良介绍,绿地新加坡REIT首批底层资产包含4家酒店,总价值超30亿元。去年底,该只REIT获得了新加坡证券交易所的上市许可。

该只REIT承载着绿地盘活旗下酒店资产的厚望。绿地计划长期向其注入资产,每隔半年就加一批资产进去。截至去年底,公司拥有营运酒店45家,客房总数12246间,其中自营酒店30家,海外酒店2家。

除了资产化的尝试,绿地也在减持酒店资产。股东大会透露,绿地近期已出售了位于东京、悉尼的酒店。去年底,“最大旗舰型综合体酒店群”上海虹桥绿地酒店群被摆上货架,包含多家五星级酒店,标价50亿元。

绿地急于处置资产,是因为高端酒店并不是一门赚钱的生意。

国家旅游局的数据显示,五星级酒店投资回报率最高的是2010年,达到4%,即便如此,静态回收期也长达25年。而在2014年,投资回报率最低,仅0.3%,静态回收期将长达333年。

2018年,绿地意气风发,提出将用三年时间,打造以200亿以上年收入的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团。

三年后,绿地在酒店旅游产业上的目标完成率不足十分之一。2018年-2020年,绿地酒店及相关产业的营收分别为22.19亿元,23.49亿元、23.52亿元。截至2020年年底,其酒店客房入住率仅有47.7%,低于行业平均水平。

5月底的股东大会上,张玉良坦言,目前绿地管理着近300家酒店,手上酒店的资产量较大,未来将同步推进酒店出售与打包REIT上市,“我们准备有计划地去化一部分整栋持有来实现降负债与产生利润”。

降杠杆、降负债

酒店等商办资产,其实是绿地“产业勾地”模式之下的衍生品。早期,绿地通过“产业勾地”,以低价撬动大量土地,助力销售规模突飞猛进。

在当时“房地产主业+大基建+大消费+大金融”的宏大版图之中,绿地多条业务齐头并进,让绿地资金链紧绷。2018年,绿地战略转型升级,从“房地产主业+大基建+大消费+大金融”演变为以地产、基建为主,金融、消费等综合产业并举的格局。

在业绩辉煌的2014年,绿地的销售金额超越万科,居于房企之首。2015年,绿地重组金丰投资,从而实现整体上市。

不过,在做大资产、猛冲规模上市的同时,负债也一路攀升。,2016年,其净负债率接近300%。同时,房地产主业投资不足,销售业绩疲软。

上市之后,绿地的销售规模被万科、恒大、碧桂园、融创、保利接连赶超。财报显示,2020年,绿地销售额为3583.5亿元,同比下滑7.7%,首次出现负增长。这当中,既因疫情的拖累,也有发展模式的痼疾。

与业绩增速放缓相对应,绿地控股的股价(前复权)从最高点的37.5元降至6月初的近6元,市值也由上市之初的3000多亿缩水至刚过700亿。

根据贝壳研究院测算,2020年,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%,净负债率为139.2%,现金短债比为0.97,三道红线全踩。

为缓解债务压力,绿地展开一系列盘活、售卖资产的动作。

除了处置酒店资产,去年底,一份商办项目推荐书显示,绿地有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业,合计231亿元,其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业。

另一方面,绿地也在勒紧裤腰带,减缓拿地。

2020年,绿地支出权益土地款838亿元,同比仅微增0.8%;新增权益土地面积1256万平方米,同比大降30.4%;新增权益计容建筑面积2680万平方米,同比减少23.6%。

今年一季度,绿地支出权益土地款121亿元,同比下降11.0%;新增权益土地面积115万平方米,同比下降51.3%;新增权益计容建筑面积259万平方米,同比下降48.7%。

同时,截至今年2月底,绿地的现金短债比超过1,“一条红线”实现“转绿”。绿地方面称,今年内力争净负债率也“转绿”,实现两条线“转绿”达标。

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